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税金

【初めての確定申告】不動産を売却した60代夫婦のためのわかりやすい申告ガイド

 

不動産を売却した場合、多くの場合で確定申告が必要になります。特に、初めて確定申告をする場合、「何を準備すればいいのか」「どのように手続きすればいいのか」と不安を感じる方も多いでしょう。

本記事では、不動産を売却した60代夫婦が、確定申告をスムーズに行うためのポイントをわかりやすく解説します。

1. なぜ不動産売却後に確定申告が必要なのか？

不動産を売却すると、その売却によって得た利益（譲渡所得）に対して税金がかかる場合があります。そのため、確定申告をして、納税または控除の適用を受ける必要があるのです。

✅ 申告が必要なケース

✔ 売却で利益（譲渡所得）が出た場合（税金が発生する）
✔ 売却で損失が出たが、他の所得と相殺したい場合
✔ 3,000万円の特別控除を適用したい場合（マイホームを売却した場合）

❌ 申告が不要なケース

✔ 譲渡所得がゼロまたはマイナスで、他の所得との相殺をしない場合

しかし、売却益が出ていなくても、税制上の控除を受けるために申告した方が有利な場合もあります。

2. まずは「譲渡所得」を計算しよう

確定申告をするには、まず不動産の売却による利益（譲渡所得）を計算する必要があります。

✅ 計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）

用語 内容
売却価格 実際に不動産を売った価格
取得費 購入価格 ＋ 購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
譲渡費用 売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費など）

✅ 例：譲渡所得の計算

  • 20年前に3,000万円で購入した家を5,000万円で売却
  • 購入時の仲介手数料・登記費用などが200万円
  • 売却時の仲介手数料が150万円

譲渡所得 ＝ 5,000万円 －（3,000万円 + 200万円 + 150万円）＝ 1,650万円

この譲渡所得に対して税金がかかります。

3. 不動産売却時の税金（譲渡所得税）の計算方法

譲渡所得には「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。税率は、所有期間によって異なるので注意しましょう。

✅ 税率（2025年時点）

所有期間 所得税 住民税 合計税率
5年以下（短期譲渡所得） 30% 9% 39%
5年以上（長期譲渡所得） 15% 5% 20%

💡 60代夫婦が長く住んでいた家を売却する場合、多くは「長期譲渡所得（税率20%）」が適用されるケースが多いです。

✅ 税金の計算例

譲渡所得 ＝ 1,650万円（前述の例）
課税額 ＝ 1,650万円 × 20% ＝ 330万円（所得税＋住民税）

しかし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、特別控除を使うことで税金がゼロになる可能性もあります。

4. 【重要】3,000万円の特別控除を活用しよう

マイホームを売却した場合、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。

✅ 条件

✔ 自分が住んでいた家を売却すること
✔ 親族や同族会社に売った場合は適用外
✔ 売却した年の前年・前々年に同じ控除を受けていないこと

✅ 控除を適用した場合の計算例

  • 譲渡所得：1,650万円
  • 3,000万円の控除を適用すると…

1,650万円 － 3,000万円 ＝ 0円（課税対象なし！）

この場合、税金は発生しませんが、確定申告をしないと控除を受けられないため、必ず申告が必要です。

5. 確定申告の手順

✅ ① 必要書類を準備する

✔ 不動産売買契約書（売却時・購入時）
✔ 売却時の仲介手数料の領収書
✔ 登記簿謄本
✔ 固定資産税の納税通知書
✔ 確定申告書B・申告書第三表（分離課税用）

💡 3,000万円の特別控除を受ける場合は、申告書の「居住用財産の譲渡特例」欄に記入！

✅ ② 確定申告の方法

確定申告は 「税務署に直接提出」 または 「e-Tax（電子申告）」 で行えます。

  1. 税務署で申告する場合
    • 最寄りの税務署に行き、窓口で相談しながら提出可能。
    • 受付期間は 2025年3月15日まで（期限厳守！）
  2. e-Tax（オンライン申告）を利用する場合
    • マイナンバーカードとICカードリーダーが必要。
    • パソコンやスマホで申告可能。（国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用）

6. まとめ：早めの準備でスムーズに確定申告しよう！

不動産を売却した60代夫婦にとって、初めての確定申告は不安が多いかもしれませんが、流れを理解すればスムーズに申告できます！

✅ 譲渡所得の計算をする（売却価格－取得費－譲渡費用）
✅ 所有期間に応じた税率を確認する（5年超なら20%）
✅ 3,000万円の特別控除を適用すれば、税金がゼロになる可能性あり！
✅ 必要書類を準備し、税務署またはe-Taxで申告する

わからないことがあれば、税務署や税理士に相談するのもおすすめです。早めに準備を進め、安心して確定申告を終えましょう！

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